Азбука ремонта: как сделать перепланировку в московской квартире

Вместо предисловия

Первый и главный совет тем, кто собирается сделать перепланировку в квартире: обратитесь за помощью к профессионалам. Нормы и правила, касающиеся перепланировки, меняются каждый год, формулировки в документах часто довольно туманные, а скрытые возможности жилого пространства не всегда получается оценить не специалисту. Дизайнеры помогут найти оптимальную (и законную) конфигурацию помещений и посоветуют подрядчиков, к которым стоит обратиться на разных этапах непростого процесса. В идеале с дизайнером стоит связаться на этапе выбора недвижимости: вы сможете озвучить ему свои пожелания к планировке, а он — рассказать, в каких типах жилья их можно воплотить в жизнь.

“Если вы не архитектор, не надо пытаться сделать планировку самому. Это как вырезать аппендицит — простая операция, но лучше доверить ее специалистам. Самодеятельность дорого обходится. Люди, например, могут нарисовать стены под 45 градусов, а потом приходится всю мебель делать под заказ. Она обходится дорого, но в итоге оказывается не функциональной”.

С чего начать?

Для начала вам нужно составить проект перепланировки: именно его вы будете согласовывать с государственным учреждением, ответственным за эту процедуру (в Москве нужно обращаться в Мосжилинспекцию). Такой проект можно заказать у компании-проектировщика, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). Обязательно попросите выбранную фирму предоставить сертификат СРО — если, конечно, хотите, чтобы у проекта был шанс на успешное согласование. Кстати, для москвичей существует и уже одобренный Мосжилинспекцией каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий — скачать его можно здесь.

Чтобы разобраться в нюансах проведения перепланировок, перед составлением проекта стоит ознакомиться с соответствующими документами: четвертой главой Жилищного кодекса России и местными подзаконными актами (в Москве это "Основы жилищной политики города Москвы" (статья 15) и постановление Правительства Москвы №508 об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах).

Какие документы нужны для согласования перепланировки и куда с ними идти?

В большинстве случаев к проекту перепланировки вам нужно будет приложить заявление на перепланировку квартиры с указанием перечня предполагаемых работ, документы, удостоверяющие личность и право собственности на жилье, письменное согласие всех собственников на перепланировку и технический паспорт квартиры с поэтажным планом и экспликацией, который можно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Эти документы нужно отнести в ответственный орган местного самоуправления (в Москве их принимают в МФЦ и на сайте Mos.ru). Решение о согласовании придется ждать достаточно долго: в столице, например, срок ожидания составляет от 20 до 30 дней. Если вердикт будет положительным, вам выдадут журнал производства работ, своеобразный “дневник” ремонта, в котором будут отражены детали предстоящей перепланировки. Решение о согласовании действует год со дня подписания, поэтому получить его с расчетом на будущее не получится.

Какие изменения требуют согласования?

Важный момент: согласовывать нужно абсолютно все изменения конфигурации помещения, которая зафиксирована в поэтажном плане БТИ (это, например, создание новых проемов в несущих стенах и возведение таких стен).

Перечень всех видов работ, требующих согласованного проекта перепланировки, перечислен в пунктах 2 и 3 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы №508.

Согласования в том числе требуют и работы по переустройству: в них входит, например, перенос инженерного оборудования. Так что если вы хотите просто перенести унитаз в другой угол санузла, вам все равно нужно будет согласовать эти изменения. Хорошая новость для москвичей: при проведении конкретно этого вида работ вместо проекта перепланировки разрешается подготовить эскиз, который можно сделать самостоятельно прямо на копии плана БТИ. В большинстве случаев эскизом можно ограничиться и если вы планируете возвести или демонтировать не несущие легкие перегородки.

С какими запросами чаще всего обращаются к дизайнерам?

“Часто заказчикам не хватает одного санузла (многих также не устраивает размер ванной комнаты — в санузлах, спроектированных по старым стандартам, не всегда предусмотрено место на нормальную ванну, раковину, унитаз и биде). Кроме того, часто не хватает хозяйственных помещений — например, кладовок и гардеробных”.

“Самое распространенное пожелание — это увеличение жилых комнат за счет кухни”.

“В старом квартирном фонде кухни находятся в отдельном небольшом помещении. Раньше женщина стояла там возле плиты лицом к стенке, готовила еду, а в дни семейных праздников в гостиной накрывали стол, и хозяйка носила туда тарелки и салаты. Но стиль жизни поменялся, сейчас люди хотят готовить без отрыва от семьи, готовить вместе с гостями. кулинария превратилась в домашнее активити. Поэтому заказчики часто хотят объединить кухню с гостиной. И, если стена не несущая, то почему бы и нет”.

“Проблемные зоны” при перепланировке

Больше всего вопросов обычно вызывает перепланировка кухни и санузла: пространство для маневров здесь весьма ограничено. Кирилл Устинов и Петр Лукьянов из бюро ANCconcept отмечают, что проще всего жителям первых этажей (при условии, что в их квартире больше одной комнаты, а на кухне установлена электрическая плита): их кухня может захватывать жилые зоны. Жителям других этажей кухню — в первую очередь речь идет о плите и мойке — можно переносить только в нежилые помещения (например, в зоны коридора или кладовки).

При этом важно помнить о том, что кухня не должна располагаться под санузлом соседей сверху. “Логика тут такая: если у соседа произойдет авария и содержимое его унитаза польется на этаж под ним, оно не должно попасть в вашу кастрюлю”, — объясняет это правило Диана Балашова. Сама она считает его достаточно архаичным, ведь сегодня в санузлах делают гидроизоляцию, так что в случае потопа потолок протечет скорее всего не под санузлом, а в любом другом месте квартиры. И, тем не менее, правила есть правила.

Санузлы можно расширять таким же образом, как и кухню: исключительно в пределах нежилых зон. “Именно поэтому просторная ванная комната с окном и ванной на ножках посередине для большинства жителей российских квартир так и останется несбыточной мечтой”, — говорит Диана Балашова. Если вы хотите объединить туалет и ванную в доме старой постройки, проверьте, не размещается ли в стене между ними вентиляционный короб: в этом случае эту стену сносить нельзя.

Помимо этого, нельзя делать вход в санузел с унитазом из жилых комнат и кухонь. Однако есть приятное исключение — вход из спальни в санузел возможен при условии наличия в квартире второго санузла с унитазом с входом из коридора или холла. Именно такую планировку удалось спроектировать Диане Балашовой в одном из ее проектов.

Профессионалы индустрии дизайна отмечают, что возможности перепланировки связаны с временем постройки здания, однако однозначного превосходства квартир в новостройках над старым фондом не признают: у современного жилья есть свои недостатки.

Кирилл Устинов и Петр Лукьянов, бюро ANCconcept:

“В сталинках все стены могут быть несущими (так же, как и в панельных домах), поэтому возможностей для маневра здесь практически нет: можно разве что выгородить зону гардероба в большой спальне или увеличить санузел за счет коридора. В современных квартирах все гораздо проще с точки зрения несущих конструкций, но жильцу и дизайнеру все равно необходимо учесть все нормы в проектировании. Они учтены в типовых планировках от застройщика, радикально изменить которые, к слову, тоже не всегда возможно”.

Диана Балашова:

“В сталинках перекрытия могут лежать на ригелях, несущих стен при этом нет. В таких квартирах можно снести все перегородки и возвести их так, как нужно, но под потолком в любом случае останутся ригели, надо быть готовым принять их в интерьере. В блочных домах в небольших квартирах вообще нет несущих стен и ригелей. В них можно сделать современную планировку.

Новые квартиры часто продаются без перегородок: считается, что в них свободная планировка. Но на самом деле это просто маркетинговый ход, в нашей стране не существует понятия свободной планировки. Всегда есть план от застройщика, где определены границы санузлов и кухонь — он накладывает обычные ограничения на планировку в новых домах”.

Запрещенные приемы при перепланировке

Сегодня существует ряд жестких ограничений, пренебрегать которыми не стоит. Если недопустимые изменения обнаружат, владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать первоначальную планировку (при отказе дело может дойти до суда, а он, в свою очередь, имеет право выселить собственников и выставить квартиру на торги). Существующие запреты тесно связаны с требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, список которых каждый год меняется. Именно поэтому дизайнеры советуют обращаться в специализированные компании, сотрудники которых обладают достаточной подкованностью в том числе и в юридических вопросах. Ниже — несколько основных запретов при перепланировке, актуальных на сегодняшний день.

• Нельзя демонтировать и переносить несущие стены.
• Запрещено переносить мокрые зоны в жилые.
• Запрещено менять габариты вентиляционных и коммуникационных шахт.
• Нельзя объединять комнату и кухню с газовой плитой.
• Нельзя увеличивать санузел за счет жилого пространства, а также размещать его над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже.
• Нельзя размещать кухню над жилой комнатой.

Кто контролирует ход работ по перепланировке?

В Москве контролировать ход работ может проектная организация, выполнившая проект перепланировки, или Мосжилинспекция. Одна из главных их задач — оформить акты освидетельствования скрытых работ, которые потом нужно будет предоставить в приемочную комиссию, чтобы подтвердить соблюдение норм во время их проведения. Скрытыми считают те виды работ, которые после конечной отделки оказываются невидимыми глазу: это, например, гидроизоляция пола в санузлах или усиление проема в несущей стене.

Когда процесс согласования перепланировки считается завершенным?

После завершения работ нужно обратиться в орган местного самоуправления (в Москве это МФЦ) за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Для подачи запроса требуются специальное заявление, паспорт, журнал производства, в котором отражен ход производства работ, и вышеупомянутые акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией.

После ознакомления с документами вам назначат день и время проведения комиссионной проверки. Это значит, что в вашу квартиру придет представитель Мосжилинспекции, который проверит соответствие перепланировки проектному решению. Но это еще не все: после визита комиссии вам нужно пригласить представителя БТИ — он должен будет зафиксировать все изменения в помещении. Это нужно для составления новых документов БТИ, которые собственнику выдадут через некоторое время.

Снести стены и поменять назначение помещений можно не во всех квартирах, однако часто можно усовершенствовать уже существующую планировку и с помощью менее радикальных способов — и у нас есть пара идей для вас. Здесь можно посмотреть варианты планировок "неудобных" комнат площадью в 20 метров, а здесь — нестандартные планировки спален от дизайнеров.

Фото: Дина Александрова; Александр Володин; Сергей Красюк; Михаил Степанов.